2026 세제개편안 종부세 정리, 실거주 1주택자 공제 14억 원 (다주택자에게는 어떤 영향이?)

정부가 지난 8월 3일 발표한 '2026년 세제개편안'이 부동산 시장의 관심을 모으고 있습니다. 핵심은 "오래 보유했는가"가 아니라 "실제로 거주하는가"를 기준으로 세제를 다시 짠다는 점입니다. 실거주 1주택자는 세 부담을 덜어주는 대신, 비거주·고가주택·다주택에는 과세를 강화하는 방향입니다.

종부세 기본공제, 실거주 여부로 갈린다

현재 1세대 1주택자는 실거주 여부와 무관하게 공시가격 12억 원까지 기본공제를 받습니다. 하지만 2027년부터는 실거주 여부에 따라 공제 한도가 다르게 적용됩니다.

실거주 1주택자기본공제 12억 → 14억 원 (시가 약 20억 원 수준까지 종부세 부담 완화)

비거주 1주택자기본공제 12억 → 9억 원 (전세를 주거나 비워둔 집은 세 부담 증가)

다주택자의 기본공제는 단순히 9억 원을 유지하는 게 아니라, 4억 원에 거주주택 공시가격 비중을 반영한 금액(5억 원 × 거주주택 비중)을 더하는 방식으로 새로 계산됩니다. 거주 비중이 낮을수록 공제 혜택도 줄어드는 구조입니다.

주택 수 대신 '가액' 기준으로 전환

종부세율 체계도 기존 '몇 채를 가졌는가'에서 '얼마짜리를 가졌는가' 기준으로 바뀝니다. 2028년부터는 주택 수에 따른 차등 세율이 사라지고, 과세표준에 따라 0.5%~5.0%의 단일 세율표가 적용됩니다.

주택 가격대	영향
시가 20억 원 이하	종부세 과세 대상에서 사실상 제외
시가 20억~30억 원	세액 완화 효과
시가 30억~40억 원	부담이 크게 늘지는 않음
시가 40억~50억 원 이상	과세가 본격적으로 강화

'장기 보유'에서 '장기 거주'로

종부세와 양도소득세 모두 오래 살수록 혜택을 주는 방향으로 바뀝니다. 종부세 세액공제는 연령공제와 거주공제를 합쳐 최대 80%까지 가능하지만, 실제 공제 가능한 금액에는 새로운 한도가 생겨 2027년 최대 800만 원, 2028년 최대 600만 원까지만 적용됩니다.

양도소득세 기본공제는 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 10배 확대되는데, 여기에는 조건이 있습니다. 10년 이상 거주하고, 양도가액이 30억 원 이하인 1세대 1주택자만 해당됩니다.

다주택자를 위한 2년의 출구

실거주 중심으로 세제가 강화되는 대신, 다주택자가 자산을 정리할 수 있도록 2027~2028년 2년간 한시적으로 양도세 중과세율을 완화합니다. 2029년부터는 다시 기존 중과세율로 돌아가므로, 다주택자라면 이 2년의 기간을 매도 전략에 적극 활용할 필요가 있습니다.

※ 이번 개편안은 아직 국회를 통과한 확정 법안이 아니라 정부안 단계이며, 9월 정기국회 제출 이후 논의 과정에서 세부 수치가 조정될 수 있습니다. 실거래 전에는 최종 개정안을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

이번 세제개편안, 여러분의 자산 계획에는 어떤 영향을 미칠 것 같으신가요? 댓글로 의견 나눠주세요.